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农村拆迁安置房能否自由买卖?这类买卖合同的法律效力如何?

来源 :http://www.falv110.com 关注: 时间:2018-05-16 13:32:26

      在城市化进程中,以安置房形式获得房屋拆迁补偿很常见。购房者能否购买因拆迁获得的安置房或安置房指标?这类买卖合同的效力又如何呢?

案情:

       卢某系花都区某村的村民,唐某并非卢某所在的集体经济组织的成员。

       2014年1月,卢某作为甲方与唐某作为乙方签订一份《转让合同》,内容包括:甲方是某重点工程征地拆迁补偿对象之一,于2013年12月取得安置房指标,乙方向其购买安置房指标。甲方将其所持有的安置房指标505平方米(安置房户型为五套共505平方米回迁房)转让给乙方,转让款为6000元/平方米,合计3030000元。

       2014年1月,卢某作为甲方与唐某作为乙方又签署了一份《转让合同》,内容包括:甲方是某重点工程拆迁补偿对象之一,于2013年12月取得安置房车位指标,乙方向其购买安置房车位指标。甲方将其所持有的安置房车位两个转让给乙方,转让款为50000元一个,合计人民币100000元。

      2014年1月25日,唐某通过转账形式向卢某支付100000元。同日,卢某出具《收据》,确认收到以上款项。

      后以上两份《转让合同》不能履行,唐某遂将卢某诉至法院,要求卢某退回上述款项,并支付利息。

两份《转让合同》的效力如何认定?

裁判结果:

      广州市花都区人民法院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定,宅基地属于农民集体所有。本案中,征地拆迁补偿对象获得的安置房指标是国家对宅基地被征收的农民所作的补偿,具有专属性质,依法不能转让。因此,唐某与卢某签订的上述《转让合同》属于无效合同。

      《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

因上述《转让合同》无效,卢某应当向唐某返还因此而取得的财产。唐某并未实际取得安置房指标,故无需向卢某返还相应财产。为此,判令卢某向唐某退还3130000元,并支付利息。

      卢某不服一审判决,向广州市中级人民法院提出上诉。

     广州市中级人民法院经审理判决:驳回上诉,维持原判。

法官说法:

       本案的审理焦点是安置房指标转让合同的效力问题。

       本案中,唐某的主要诉讼请求虽然是要求卢某退回上述安置房指标购买款,但案件的审理必须首先解决唐某要求退回款项是否具有法律依据,即涉案的安置房指标转让合同的效力问题。

       安置房 是国家对被征收土地、房屋的所有权人、使用权人给予的补偿方式之一,安置房指标是获得安置房的资格。该指标是否能够转让,不能一概而论,取决于该安置房的性质和是否附有权利的限制。

主审法官认为可以分为两大类。

      第一类是对本属国有土地上房屋进行拆迁的安置房。对于原属国有土地上的房屋,在原房屋的所有人对原房屋具有处分权的情形,其因该房屋被拆迁而获得的安置房及安置房指标均属于一种财产性的权利,可以转让,在双方当事人就安置房或安置房指标转让事宜协商一致、签订合同的情况下,该转让合同系基于当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。

      必须指出的是,此类合同有效不等于此类转让行为没有法律风险。一方面,购买房屋后是否能够顺利办理过户手续,取决于当地是否有针对该房屋的某些限制政策,否则买卖合同即使有效,但仍然无法办理房屋产权过户。例如部分安置房属于经济适用房,假如买家自身不满足经济适用房购买条件,或者卖家不满足取得安置房后转让的最低年限规定,将无法办理房产过户手续,或者可能需要补交大额费用(如土地出让金)后才可办理;另一方面,由于安置房指标买卖的操作往往是双方在签订该指标买卖合同后,以卖方的名义与拆迁方签署安置补偿协议,再由卖方转让给买方,其中存在较长的时间周期,特别是在房价上涨的情况下,很容易出现卖家反悔的情形。因此,在购买此类房屋前,应当充分了解该房屋的权属、性质、权利限制等信息(可通过征拆、国土房管、规划等有关部门查询),对卖家的身份(包括是否有权处分、共有人信息等)进行必要的核实,对违约责任进行必要的约定,注意可能的法律风险,勿因贪图便宜而造成损失和不必要的纠纷。

第二类是国家征收农村宅基地而补偿的安置房。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”宅基地属于农民集体所有,农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配,非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标,是农民因失去宅基地而获得的相应补偿,仍然具有专属性质,即其性质不因“地”换成了“房”而改变,仍应遵照上述法律规定执行。

      上述案例中,唐某并非卢某所在的集体经济组织的成员,其没有资格取得该集体经济组织的宅基地,故在该宅基地被征收后,其不能获得该集体经济组织的拆迁安置房指标。

     《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”上述两份《转让合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,属于无效合同,故双方当事人因合同取得的财产应当予以返还。

法官在此提醒:

       对本属国有土地上房屋进行拆迁的安置房可以买卖,但买家要注意查询该安置房是否负有转售条件的限制,同时要审查卖家的身份(包括是否有权处分、共有人信息等),对违约责任进行必要的约定,注意防范房产无法办理过户手续的风险;对国家征收农村宅基地而补偿的安置房,买家更要到有关部门查询该安置房的性质,不能购买非商品房性质的安置房,否则可能面临相应买卖合同被判无效的法律风险。

(来自广州市花都区法院)





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